前後兩任行政長官，就新界土地開發及住宅供應，動作頻仍。現屆政府宣佈動用「尚方寶劍」，收回元朗、粉嶺等多塊私人土地。另一邊廂，梁振英再度主張開發郊野公園邊皮──建議在大欖郊野公園逾百公傾土地，興建2萬到3萬居屋單位。此外，林鄭又指其團隊更願意開發大片土地，以應對港人長遠所需。然則，相比梁氏上述百公傾的郊野公園開發構想，現政府從祖堂、發展商手中取得的區區1.2公傾土地，又頗有聊備一格之感。
梁、林兩人同時出招，是巧合也好，是隔空比試也罷，也改變不了香港土地發展重心，由大規模填海，重回新界、尤其是新界北的大勢。事實上，自今年第二季始，多個建制智庫、媒體，甚或幾近清一色的立法會，就屢屢就相關議題建言。一時間，稱之為新界北也好，深圳南也罷，對於香港發展與生活空間的探索，前所未見地向東北、西北望。
毋庸諱言，不能總用中環視野、中環價值，去打量新界、離島廣泛地區的定位與價值。任何城市的發展，都由一時人類的投入所推動；然而，在更長的歷史維度當中，地緣、天然條件的限制與秉賦，總會自然而然浮現或恢復。傳統上，深圳河南、北兩岸有更深的人文與地緣關係，大有可能因為北京銳意推動「粵港澳大灣區」而得以回復。屆時，以中環為核心、為基地的政經管治體系，對於新界北的宰制能力，便有可能逐步下降。就此而言，並非如民建聯所言，為了驅動新界發展，而將政府各部往北移；而是新界北與深圳「鹽田—羅湖—福田—南山」四區的整合，終將改畫香港的政經版圖。
開發邊境土地或引入深圳科技巨擘
以「中環—尖沙嘴」為重心的市區土地發展，早已到了盡頭。固然，在港九各地，仍有數以萬計的舊樓待重建。然而，由於原有地積比已然極高，公路、鐵路負荷亦已飽和。因此，透過拆卸重建得以增加的工商、居住空間，着實有限。交通、安全、通風、日照等條件，成為市區大規模更新的技術性瓶頸。多年前林鄭領軍的「起動九龍東」，至今尚未完成所有發展目標，卻已讓觀塘地面交通擠塞問題，向九龍城、黃大仙等地蔓延，窒礙了啟德、將軍澳等新區、半新區的長遠發展。
隨着新發展區往古洞北、洪水橋更北的區份推進，在未來一、二十年形成的新社區，跨越更大距離到港、九謀生，就變得更不合理。事實上，相比起戰後開發的觀塘、荃灣，在各方面都有所改善的沙田、大埔、屯門等第二代新市鎮，最為人所詬病者，即為難以實現當區就業。上述各地的工業邨，乃至以數碼科技為招徠的將軍澳工業邨，都未能兼顧產業的提升，與優質職位的提供。其結果，自然是加重整個香港就業人口與新生代，對金融、地產，各式服務業的依賴。同時，亦因為跨區就業帶來單向交通流動──越新入伙的衞星市鎮，對大型公路、鐵路網的依賴越嚴重。最終形成新造土地主要用來承載基建，而非住人的惡性循環。
可以預見者，開發「西部通道—落馬洲—香園圍」一線邊境土地，將會引入深圳的科技巨擘。從而形成：南—專業服務，北—科技園區的格局。技術上，固然可以處理跨區就業、單向流動的擠塞、炭排問題，卻牽動到政治上、經濟利益上極其敏感的人口政策。繼海外醫生免試後，科技產園業的主要投資者，又是否允許輸入管理及技術專才？相關變動，勢必直接影響本港科研、教育機構，及其畢業生的長遠發展。在產業拓展與個人待遇之間作良好的平衡，實在知易行難。
隨着新產業有望在河套區、香園圍等邊境落腳，在不久將來，亦會自北而南地牽引新界地價變化。在棕土上操作的回收、運輸、營建等行業，自須往更偏遠地區遷移。而相關產業，其實大部份都是貨櫃碼頭、房地產等舊有產業鏈的上下游。因此，邊境大開發不只重劃南、北地域的高低，亦反映新、舊產業的消長。問題只是本土成長的新一代，面對新的機遇、新的競爭者，能夠如何自處了。毋庸爭辯者，關鍵根本不在開發不開發郊野公園，或提供1萬還是2萬個住宅單位；而是新界的北向融合，對本港產業、社會與人文帶來的深遠衝擊。無論願與不願，香港人也只好勇敢地面對挑戰。
許 楨
香港智明研究所研究總監
